Por: Lic. Elizabeth González Flores
Los desarrolladores inmobiliarios y las constructoras suelen promocionar la preventa de departamentos que formarán parte de un edificio o complejo aún en construcción, documentando la operación de venta a través de un contrato de promesa de compraventa. Sin embargo, al momento de celebrar estos contratos, muchas veces no se considera que el objeto de la operación es un bien futuro, es decir, un inmueble que aún no existe, y que su construcción conlleva diversos riesgos legales, técnicos y financieros.
En estos contratos de promesa compraventa se suelen adquirir diversas obligaciones por parte del comprador, tales como:
- El pago de un precio determinado por el bien que se construirá;
- El cumplimiento de fechas o plazos para dichos pagos;
- El pago de intereses ordinarios y moratorios en caso de incumplimiento;
- Y en algunos casos, el pago de cuotas de administración o mantenimiento anticipadas.
No obstante, pocos compradores se detienen a pensar o reflexionar sobre un aspecto clave, el bien inmueble que están pagando aún no existe, y es posible que no exista. Tampoco suelen revisar los antecedentes legales del predio donde se realizará la construcción, ni mucho menos indagan sobre la calidad de los materiales que se utilizarán ni verifican si la constructora o el desarrollador cuenta con los permisos o licencias necesarios para poder construir el bien en el terreno señalado en el contrato.
Tampoco dentro del contrato se prevé qué pasa si el desarrollador no cumple con la construcción del bien o si hay retrasos en los plazos de entrega o si la construcción se suspende o se clausura.
Aunado a lo anterior, también puede acontecer que el bien no se pueda usar, aún y cuando se encuentre terminado, por causas atribuibles al desarrollador, incluso puede suceder que el desarrollador se declare en quiebra y no se pueda continuar con la construcción por falta de fondos.
Desde el punto de vista legal, al analizar este tipo de contratos podría parecer que estamos frente a un contrato de compraventa, y no a una promesa de venta, atendiendo a su contenido y a las obligaciones que impone. Pero ¿realmente se está celebrando una compraventa?
Este tipo de operaciones tienen ciertos matices que pueden encuadrar en otras figuras jurídicas distintas a la que formalmente se señala o a la que se cree que se realiza. Por ello es recomendable que en el contrato se establezcan cláusulas claras y precisas, que contemplen las obligaciones específicas del desarrollador, las garantías de cumplimiento del contrato, y las consecuencias jurídicas en caso de incumplimiento o imposibilidad de entrega.
Lamentablemente, en la práctica, muchos compradores se dejan llevar por la emoción o los beneficios promocionales, y no consultan con un profesional en derecho civil o inmobiliario antes de firmar este tipo de contratos. Lo ideal es realizar un análisis completo del acto jurídico que se pretende celebrar, conocer todos los riesgos involucrados, y asegurarse de que estos estén debidamente considerados y regulados en el contrato.
Recuerden: las palabras se las lleva el viento, pero un contrato bien redactado te puede proteger.
